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美国房地产，低利率产生繁荣泡沫
美国房地产，低利率产生繁荣泡沫
2005年05月24日 浙商网
金融利好是最大的助推剂；然而风险也将最终由他们背负
在《全球财经观察》4月25日一期当中，《美国房地产与世界经济系列报道之一》通过对各种指标的分析，探讨美国房地产泡沫的存在。本文讲着重分析美国房地产泡沫的成因和经济影响。
降息减少投资机会加大房贷比例
近4年来美国房地产市场繁荣的根本原因在什么地方？说到底，最重要的原因还是从2000底开始的低利率环境。就买房者而言，低利率环境直接造成其贷款成本的降低。以价格为100万美元的房子为例，在贷款利率为8%时，对许多人而言恐怕还是可望而不可及的事情。当银行将贷款利息降到4%时，似乎一下子容易很多。100万美元总价的房子，如果首付为10%，贷款利息为8%，加上税收等各种费用，买方者每个月需要支付给银行将近8000美元左右。如果利息跌到4%，需要支出的费用就会降倒5500美元。借贷成本的降低使很多人开始买得起房子，买者增多，房价自然上涨，并且一直会涨使买房者感觉吃力为止，这也是房价上涨的原因之一。
另一个不太明显的原因是，随着2001年后美联储逐年降低利息，实业界投资机会逐渐减少，投资者被迫寻求其它投资机会，任何被大家认为是希缺而实际上并不一定如此的物品都会被热卖，如黄金土地等。甚至是低收益和高风险的投资品种也开始受到关注。
同时，导致房价上涨的另外一个因素是银行，以前利率很高的时候，银行着重投资政府债券和企业贷款。在投资机会旺盛的时候，它们可以很方便的把钱贷出去以赚取利差。而在低利率低投资机会的情况下，它们需要寻找其他投资机会，看好房地产便成为一种选择。从理论上讲，房屋贷款都是抵押贷款，如果房价不跌，对银行而言，风险较小，最坏就是在购房者破产时将房子收回。当然，这一切的前提是房价不跌。银行愿意向房地产贷款，投资者又愿借，市场繁荣，房价不可避免地迅速上行。
与此同时，市场还推出了许多降低房贷的方法：一个是美国市场独有的固定利率再贷款。依据美国传统，大部分房屋贷款都是固定利率，如果利率下降，房主可以到银行申请新的低息贷款以此还掉旧有借款，利率下调对已购房者明显有直接好处；第二，越来越多的是购房者使用浮动利率。为什么人们开始选择浮动利率？就借贷而言，时间越短，利率越低，时间越长，利率越高，正如长期存款利率要比短期存款利率高一样。所以选择使用浮动利率，处在利息曲线的较短地方，利息就低。如果在利率下降的情况下，浮动利率贷款人也会如固定汇率贷款人一样，享受实际益处。但如果利率上升，他们的借贷成本却将加大。他们实际上是放弃了上限保护，以降低短期借贷成本。
金融创新加剧投机
目前，市场上出现了千奇百怪的房贷模式，使购房者可以几乎不付首期，或者在一定年限只付利息不付本金。各种新模式的目的都是为了降低门槛，让更多的人来银行借钱买房，这一方面体现了社会进步和金融创新，但最主要的原因还是银行的竞争越来越激烈，使得他们对贷款质量的控制也越来越低。一位在美国银行工作了30年的房贷经理无可奈何地说，在他年轻的时候，做事情要比现在谨慎得多，但现在各个其它银行都这样操作，在这种竞争环境中生存下去，只要大家都一样，不比别人出格，但愿最坏的事情不会发生。
其实，房屋贷款还有一个非常特别的方面，它是普通人唯一能使用金融杠杆的机会。如果购房者买100万美元的房子，他并不需要付掉100万美元的全额，而只需付掉首期——比如全额20%的20万美元，即1：5的杠杆率。当房子涨10%，涨倒110万美元时，房主仍只欠银行80万，投20万赚10万，即50%的利润。人们逐渐意识到这一点。如果大家都认为买房子只赚不赔，那么越敢于借贷杠杆越大、就似乎赚得越多。对于普通人而言，如果不是买房子，银行是不可能一下子借给你80万美元.或拱手向送1：5、1：10甚至是1：50的金融杠杆。尤其对购房者而言，金融杠杆的风险是有限的，最坏的结果是资金跌空，大不了是把烂摊子交还给银行。这也是房屋贷款最吸引投机着的地方，似乎比证券市场的赢利空间要高的多。多年的房地产繁荣也让人忘却了投资的第一课——风险。
房地产繁荣影响了谁
在房地产繁荣的背后，带来的影响到底是什么？最大的影响是支撑着美国从2000年以来的经济增长。2000年经济下滑之后，一个可能的结果就是经济衰退，然而全面的经济衰退却没有发生，很大的原因是房地产价格的上升。房产升值使每个人感到富有，从而持续消费。
美国近几年的经济增长是居民和政府的消费在发挥着支撑作用。以前，房价的上涨只使人感觉到富有，但无法直接兑现，现在新的金融工具却能让人实际上享受到富有。比如以前买100万美元的房子，预付20万，若干年后已经支付60万，还欠银行40万。现在如果房子涨20%，房子值120，房主的净资产增值到80万。这时候银行会告诉你，你可以用房子做抵押，再借给你20万的贷款额度以供你消费，想怎样花钱就怎样花，如此这般地实现了人们从感到有钱向真正有钱的转换。人们可以认为，也许房价上涨会比我的借款还快，那借的钱目前岂不就是白借？实际上，人们是通过放弃房产的部分资本来得到现金。因为房价从来没有如今上涨的这么汹涌，这部分款额以前在美国的经济中微乎其微。然而在短短的五年中，这部分贷款基本上已经占到美国GDP的2.5%3%，相当于3000亿美元。从零到3000亿美元，这部分钱在很大程度上支撑着美国的消费。值得一提的是这部分贷款也是实行浮动利率。
说到底，无论是房屋贷款还是消费贷款，都提高了美国社会尤其是居民这部分的负债比率。如果以前买房子要首付20%，刚开始的负债比例是4：1，那么，如果首付降低到5%，负债资本比例就涨至19：1。这是从买房子来看待美国人的负债比例。如果就整个社会来看，把房子的一部分资产拿出来做抵押向银行贷款，也是降低了资产，提高了负债。
一个国家的GDP可以分为政府的支出加上家庭的支出和各种投资。从2001年以来，公司投资一直处在下降和低迷的状态，美国经济的增长基本上就是居民的消费和政府的消费。从宏观上讲，政府赤字(盈余)、企业赤字(盈余)、加上居民赤字(盈余)、应该等于外贸赤字(盈余)。在美国，政府赤字基本和贸易赤字相当。自网络股破灭之后企业一直是在提高资产降低负债，以降低自己的负债率，只有居民在提高负债，这是过去四五年美国的宏观经济大趋势。最近的一段时间以来是房屋的价格上涨造成了负债的上涨，而贷款比例的提高又反过来拉动了房屋的价格上涨。
新的金融工具的危害是造成整个社会资本负债比率在弱化。美联储在过去一年中已经7次加息，准备金率从1点提高倒1.75点，造成的影响是，负债者的债务越来越重，偿贷能力在下降。不管是投资者还是投机者，到头来都要受到冲击。美联储在提高利率的过程中实际上是提高了借贷成本。在目前的环境下，很多人用浮动利率和其他办法提高自己的借贷杠杆，面临的最大风险是，如果借贷成本的提高超过了利润和回报率，他们可能会放弃自己的投资.选择破产.美联储一再强调”稳健”加息，正是希望减少冲击，避免造成全面的金融风险。(作者为耶鲁经济学博士美国基金经理)
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http://biz.zjol.com.cn/05biz/system/2005/05/24/006117890.shtml
2005年05月24日 浙商网
金融利好是最大的助推剂；然而风险也将最终由他们背负
在《全球财经观察》4月25日一期当中，《美国房地产与世界经济系列报道之一》通过对各种指标的分析，探讨美国房地产泡沫的存在。本文讲着重分析美国房地产泡沫的成因和经济影响。
降息减少投资机会加大房贷比例
近4年来美国房地产市场繁荣的根本原因在什么地方？说到底，最重要的原因还是从2000底开始的低利率环境。就买房者而言，低利率环境直接造成其贷款成本的降低。以价格为100万美元的房子为例，在贷款利率为8%时，对许多人而言恐怕还是可望而不可及的事情。当银行将贷款利息降到4%时，似乎一下子容易很多。100万美元总价的房子，如果首付为10%，贷款利息为8%，加上税收等各种费用，买方者每个月需要支付给银行将近8000美元左右。如果利息跌到4%，需要支出的费用就会降倒5500美元。借贷成本的降低使很多人开始买得起房子，买者增多，房价自然上涨，并且一直会涨使买房者感觉吃力为止，这也是房价上涨的原因之一。
另一个不太明显的原因是，随着2001年后美联储逐年降低利息，实业界投资机会逐渐减少，投资者被迫寻求其它投资机会，任何被大家认为是希缺而实际上并不一定如此的物品都会被热卖，如黄金土地等。甚至是低收益和高风险的投资品种也开始受到关注。
同时，导致房价上涨的另外一个因素是银行，以前利率很高的时候，银行着重投资政府债券和企业贷款。在投资机会旺盛的时候，它们可以很方便的把钱贷出去以赚取利差。而在低利率低投资机会的情况下，它们需要寻找其他投资机会，看好房地产便成为一种选择。从理论上讲，房屋贷款都是抵押贷款，如果房价不跌，对银行而言，风险较小，最坏就是在购房者破产时将房子收回。当然，这一切的前提是房价不跌。银行愿意向房地产贷款，投资者又愿借，市场繁荣，房价不可避免地迅速上行。
与此同时，市场还推出了许多降低房贷的方法：一个是美国市场独有的固定利率再贷款。依据美国传统，大部分房屋贷款都是固定利率，如果利率下降，房主可以到银行申请新的低息贷款以此还掉旧有借款，利率下调对已购房者明显有直接好处；第二，越来越多的是购房者使用浮动利率。为什么人们开始选择浮动利率？就借贷而言，时间越短，利率越低，时间越长，利率越高，正如长期存款利率要比短期存款利率高一样。所以选择使用浮动利率，处在利息曲线的较短地方，利息就低。如果在利率下降的情况下，浮动利率贷款人也会如固定汇率贷款人一样，享受实际益处。但如果利率上升，他们的借贷成本却将加大。他们实际上是放弃了上限保护，以降低短期借贷成本。
金融创新加剧投机
目前，市场上出现了千奇百怪的房贷模式，使购房者可以几乎不付首期，或者在一定年限只付利息不付本金。各种新模式的目的都是为了降低门槛，让更多的人来银行借钱买房，这一方面体现了社会进步和金融创新，但最主要的原因还是银行的竞争越来越激烈，使得他们对贷款质量的控制也越来越低。一位在美国银行工作了30年的房贷经理无可奈何地说，在他年轻的时候，做事情要比现在谨慎得多，但现在各个其它银行都这样操作，在这种竞争环境中生存下去，只要大家都一样，不比别人出格，但愿最坏的事情不会发生。
其实，房屋贷款还有一个非常特别的方面，它是普通人唯一能使用金融杠杆的机会。如果购房者买100万美元的房子，他并不需要付掉100万美元的全额，而只需付掉首期——比如全额20%的20万美元，即1：5的杠杆率。当房子涨10%，涨倒110万美元时，房主仍只欠银行80万，投20万赚10万，即50%的利润。人们逐渐意识到这一点。如果大家都认为买房子只赚不赔，那么越敢于借贷杠杆越大、就似乎赚得越多。对于普通人而言，如果不是买房子，银行是不可能一下子借给你80万美元.或拱手向送1：5、1：10甚至是1：50的金融杠杆。尤其对购房者而言，金融杠杆的风险是有限的，最坏的结果是资金跌空，大不了是把烂摊子交还给银行。这也是房屋贷款最吸引投机着的地方，似乎比证券市场的赢利空间要高的多。多年的房地产繁荣也让人忘却了投资的第一课——风险。
房地产繁荣影响了谁
在房地产繁荣的背后，带来的影响到底是什么？最大的影响是支撑着美国从2000年以来的经济增长。2000年经济下滑之后，一个可能的结果就是经济衰退，然而全面的经济衰退却没有发生，很大的原因是房地产价格的上升。房产升值使每个人感到富有，从而持续消费。
美国近几年的经济增长是居民和政府的消费在发挥着支撑作用。以前，房价的上涨只使人感觉到富有，但无法直接兑现，现在新的金融工具却能让人实际上享受到富有。比如以前买100万美元的房子，预付20万，若干年后已经支付60万，还欠银行40万。现在如果房子涨20%，房子值120，房主的净资产增值到80万。这时候银行会告诉你，你可以用房子做抵押，再借给你20万的贷款额度以供你消费，想怎样花钱就怎样花，如此这般地实现了人们从感到有钱向真正有钱的转换。人们可以认为，也许房价上涨会比我的借款还快，那借的钱目前岂不就是白借？实际上，人们是通过放弃房产的部分资本来得到现金。因为房价从来没有如今上涨的这么汹涌，这部分款额以前在美国的经济中微乎其微。然而在短短的五年中，这部分贷款基本上已经占到美国GDP的2.5%3%，相当于3000亿美元。从零到3000亿美元，这部分钱在很大程度上支撑着美国的消费。值得一提的是这部分贷款也是实行浮动利率。
说到底，无论是房屋贷款还是消费贷款，都提高了美国社会尤其是居民这部分的负债比率。如果以前买房子要首付20%，刚开始的负债比例是4：1，那么，如果首付降低到5%，负债资本比例就涨至19：1。这是从买房子来看待美国人的负债比例。如果就整个社会来看，把房子的一部分资产拿出来做抵押向银行贷款，也是降低了资产，提高了负债。
一个国家的GDP可以分为政府的支出加上家庭的支出和各种投资。从2001年以来，公司投资一直处在下降和低迷的状态，美国经济的增长基本上就是居民的消费和政府的消费。从宏观上讲，政府赤字(盈余)、企业赤字(盈余)、加上居民赤字(盈余)、应该等于外贸赤字(盈余)。在美国，政府赤字基本和贸易赤字相当。自网络股破灭之后企业一直是在提高资产降低负债，以降低自己的负债率，只有居民在提高负债，这是过去四五年美国的宏观经济大趋势。最近的一段时间以来是房屋的价格上涨造成了负债的上涨，而贷款比例的提高又反过来拉动了房屋的价格上涨。
新的金融工具的危害是造成整个社会资本负债比率在弱化。美联储在过去一年中已经7次加息，准备金率从1点提高倒1.75点，造成的影响是，负债者的债务越来越重，偿贷能力在下降。不管是投资者还是投机者，到头来都要受到冲击。美联储在提高利率的过程中实际上是提高了借贷成本。在目前的环境下，很多人用浮动利率和其他办法提高自己的借贷杠杆，面临的最大风险是，如果借贷成本的提高超过了利润和回报率，他们可能会放弃自己的投资.选择破产.美联储一再强调”稳健”加息，正是希望减少冲击，避免造成全面的金融风险。(作者为耶鲁经济学博士美国基金经理)
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美国房市的今与昔(2)
美国房地产市场的特点
美国国土面积辽阔，人口数量少，其人均和家庭居住面积均处于世界前列。根据2006年的统计资料，人均居住面积大概为60平方米，家庭平均居住面积约为170平方米。
美国房地产市场的一个显著特点是二手房占据销售市场的主导地位，这与中国市场有明显区别，中国房地产市场中的待售房屋大部分都是新建房屋。呈现这种特点主要是因为美国人迁徙频率较高，因而房屋换手率很高。以2006年为例，美国国内全年共售出约765万套房屋，其中二手房占到86%沈洪溥，陈玉京近期美国房地产市场的基本特征和走势［J］宏观经济研究，2007（6）。
蓄势待发
人口大量流动推动了美国的城市化进程，在此进程中，土地价格逐渐上升，再加上人工和建筑成本，共同拉升了房屋价格，推动了美国房地产的发展。
2000年，美国中西部和南部平均房价大概是15万美元，东西部海岸郊区平均房价为25万美元左右，两者差距还不到一倍；而在1970年，两者的差距实际只有1/5，可见美国房产在部分地区升值速度之快，地区级差之大。但是在1970年到2000年的30年中，绝大多数年份(共18年美国房价年增长幅度仅为2%，甚至比当时的消费品物价指数(CPI)的涨幅还要小，只有很少的年份超过5%沈洪溥，陈玉京近期美国房地产市场的基本特征和走势［J］宏观经济研究，2007（6）。这为20世纪90年代后期房地产市场的井喷埋下了伏笔。
一项政策引发的房市井喷
进入20世纪90年代以后，美国房地产开始新一轮价格上涨。但真正触发美国房市井喷的是一项政策的变动——美联储的利率政策。
2000年互联网泡沫破裂以及2001年的9·11事件使美国经济备受打击。为刺激经济恢复增长，美联储采取了低利率政策，到2003年6月的时候，联邦基金利率已经降低到1%，达到46年来的最低水平（图2-1）。在基准利率下调的带动下，房贷利率也不断下调（图2-2）。在低利率政策刺激下，美国的企业与家庭开始大量贷款对房地产进行投资，美国房地产市场开始出现供销两旺的火暴局面。如图2-3、图2-4和图2-5所示，美国房贷发放数额、房价、房地产销售量从2000年下半年开始全面飙升。
同时，美国的金融创新，即我们前面谈到的次级贷款、次级债券以及其他金融衍生工具，使得美国中低收入阶层在没有良好信用和不需要很多首付款的情况下就可以买房子，进一步刺激了美国人购房的积极性，推动了房地产市场和金融市场的繁荣。
图2-11990～2008年美联储基准利率
图2-2美国住房按揭贷款利率
说明：上方线条为30年固定利率贷款的利率，下方线条为1年期浮动利率贷款的利率。
数据来源：美国联邦房地产企业监管办公室（OFHEO）。
图2-3美国别墅类（Single-family）住房贷款发放额
说明：Conventional指常规住房贷款；FHA/VA指联邦住房管理委员会（FHA）或退伍军人管理局（VA）担保的住房贷款；单位：百亿美元。
数据来源：美国联邦房地产企业监管办公室（OFHEO）。
图2-4美国历年住房销售量（单位：千套）
数据来源：美国联邦房地产企业监管办公室（OFHEO）。
图2-5美国HPI住房价格指数相对上年同期变动情况
数据来源：美国联邦房地产企业监管办公室（OFHEO）。
成也利率，败也利率
房地产市场的持续繁荣，带动了建筑、建材、装修等相关上下游行业的快速增长，从而使房地产市场的状况与宏观经济的发展趋势紧密联系起来，这在很大程度上支撑了美国经济的强势发展。根据部分学者对美国房地产市场与宏观经济的相关性分析，2001年美国房地产市场的发展使已经明显进入衰退期的美国经济的增长率提高了05%。如果不是房地产市场保持繁荣发展，2001年美国经济的增长率就会是全年负增长而不是最终统计的03%沈洪溥，陈玉京近期美国房地产市场的基本特征和走势［J］宏观经济研究，2007（6）。
流动性在推高房价的同时也带来了物价上涨的巨大压力，这迫使美国从2004年6月以后变更了利率政策，结束了从2000年开始的一轮降息，开始收缩银根，试图缩小流动性。从2004年开始，美联储连续17次加息，2006年8月宣布将基准利率继续维持在525%的水平。利率提高使很多购房者望而却步，大量炒房资金也撤出市场，房价开始下跌。持续提高的利率导致80%的次级贷款持有者每月的还款数量在不到六个月的时间里增加了30%～50%梁飙美国次贷危机成因分析中国结构金融网。付不起按揭并被处以罚款的贷款者大量涌现，他们所抵押的房屋被收回拍卖重新进入市场，这又增加了供应量，导致房价进一步下跌。这成为次贷危机的导火索。
美国房地产市场的特点
美国国土面积辽阔，人口数量少，其人均和家庭居住面积均处于世界前列。根据2006年的统计资料，人均居住面积大概为60平方米，家庭平均居住面积约为170平方米。
美国房地产市场的一个显著特点是二手房占据销售市场的主导地位，这与中国市场有明显区别，中国房地产市场中的待售房屋大部分都是新建房屋。呈现这种特点主要是因为美国人迁徙频率较高，因而房屋换手率很高。以2006年为例，美国国内全年共售出约765万套房屋，其中二手房占到86%沈洪溥，陈玉京近期美国房地产市场的基本特征和走势［J］宏观经济研究，2007（6）。
蓄势待发
人口大量流动推动了美国的城市化进程，在此进程中，土地价格逐渐上升，再加上人工和建筑成本，共同拉升了房屋价格，推动了美国房地产的发展。
2000年，美国中西部和南部平均房价大概是15万美元，东西部海岸郊区平均房价为25万美元左右，两者差距还不到一倍；而在1970年，两者的差距实际只有1/5，可见美国房产在部分地区升值速度之快，地区级差之大。但是在1970年到2000年的30年中，绝大多数年份(共18年美国房价年增长幅度仅为2%，甚至比当时的消费品物价指数(CPI)的涨幅还要小，只有很少的年份超过5%沈洪溥，陈玉京近期美国房地产市场的基本特征和走势［J］宏观经济研究，2007（6）。这为20世纪90年代后期房地产市场的井喷埋下了伏笔。
一项政策引发的房市井喷
进入20世纪90年代以后，美国房地产开始新一轮价格上涨。但真正触发美国房市井喷的是一项政策的变动——美联储的利率政策。
2000年互联网泡沫破裂以及2001年的9·11事件使美国经济备受打击。为刺激经济恢复增长，美联储采取了低利率政策，到2003年6月的时候，联邦基金利率已经降低到1%，达到46年来的最低水平（图2-1）。在基准利率下调的带动下，房贷利率也不断下调（图2-2）。在低利率政策刺激下，美国的企业与家庭开始大量贷款对房地产进行投资，美国房地产市场开始出现供销两旺的火暴局面。如图2-3、图2-4和图2-5所示，美国房贷发放数额、房价、房地产销售量从2000年下半年开始全面飙升。
同时，美国的金融创新，即我们前面谈到的次级贷款、次级债券以及其他金融衍生工具，使得美国中低收入阶层在没有良好信用和不需要很多首付款的情况下就可以买房子，进一步刺激了美国人购房的积极性，推动了房地产市场和金融市场的繁荣。
图2-11990～2008年美联储基准利率
图2-2美国住房按揭贷款利率
说明：上方线条为30年固定利率贷款的利率，下方线条为1年期浮动利率贷款的利率。
数据来源：美国联邦房地产企业监管办公室（OFHEO）。
图2-3美国别墅类（Single-family）住房贷款发放额
说明：Conventional指常规住房贷款；FHA/VA指联邦住房管理委员会（FHA）或退伍军人管理局（VA）担保的住房贷款；单位：百亿美元。
数据来源：美国联邦房地产企业监管办公室（OFHEO）。
图2-4美国历年住房销售量（单位：千套）
数据来源：美国联邦房地产企业监管办公室（OFHEO）。
图2-5美国HPI住房价格指数相对上年同期变动情况
数据来源：美国联邦房地产企业监管办公室（OFHEO）。
成也利率，败也利率
房地产市场的持续繁荣，带动了建筑、建材、装修等相关上下游行业的快速增长，从而使房地产市场的状况与宏观经济的发展趋势紧密联系起来，这在很大程度上支撑了美国经济的强势发展。根据部分学者对美国房地产市场与宏观经济的相关性分析，2001年美国房地产市场的发展使已经明显进入衰退期的美国经济的增长率提高了05%。如果不是房地产市场保持繁荣发展，2001年美国经济的增长率就会是全年负增长而不是最终统计的03%沈洪溥，陈玉京近期美国房地产市场的基本特征和走势［J］宏观经济研究，2007（6）。
流动性在推高房价的同时也带来了物价上涨的巨大压力，这迫使美国从2004年6月以后变更了利率政策，结束了从2000年开始的一轮降息，开始收缩银根，试图缩小流动性。从2004年开始，美联储连续17次加息，2006年8月宣布将基准利率继续维持在525%的水平。利率提高使很多购房者望而却步，大量炒房资金也撤出市场，房价开始下跌。持续提高的利率导致80%的次级贷款持有者每月的还款数量在不到六个月的时间里增加了30%～50%梁飙美国次贷危机成因分析中国结构金融网。付不起按揭并被处以罚款的贷款者大量涌现，他们所抵押的房屋被收回拍卖重新进入市场，这又增加了供应量，导致房价进一步下跌。这成为次贷危机的导火索。
美国房地产市场的特点
美国国土面积辽阔，人口数量少，其人均和家庭居住面积均处于世界前列。根据2006年的统计资料，人均居住面积大概为60平方米，家庭平均居住面积约为170平方米。
美国房地产市场的一个显著特点是二手房占据销售市场的主导地位，这与中国市场有明显区别，中国房地产市场中的待售房屋大部分都是新建房屋。呈现这种特点主要是因为美国人迁徙频率较高，因而房屋换手率很高。以2006年为例，美国国内全年共售出约765万套房屋，其中二手房占到86％。
蓄势待发
人口大量流动推动了美国的城市化进程，在此进程中，土地价格逐渐上升，再加上人工和建筑成本，共同拉升了房屋价格，推动了美国房地产的发展。
2000年，美国中西部和南部平均房价大概是15万美元，东西部海岸郊区平均房价为25万美元左右，两者差距还不到一倍；而在 1970年，两者的差距实际只有1/5，可见美国房产在部分地区升值速度之快，地区级差之大。但是在1970年到2000年的30年中，绝大多数年份(共18年)美国房价年增长幅度仅为2％，甚至比当时的消费品物价指数(CPI)的涨幅还要小，只有很少的年份超过5％。这为20世纪90年代后期房地产市场的井喷埋下了伏笔。
一项政策引发的房市井喷
进入20世纪90年代以后，美国房地产开始新一轮价格上涨。但真正触发美国房市井喷的是一项政策的变动——美联储的利率政策。
2000年互联网泡沫破裂以及2001年的9·11事件使美国经济备受打击。为刺激经济恢复增长，美联储采取了低利率政策，到2003年6月的时候，联邦基金利率已经降低到1％，达到46年来的最低水平（图2-1）。在基准利率下调的带动下，房贷利率也不断下调（图2-2）。在低利率政策刺激下，美国的企业与家庭开始大量贷款对房地产进行投资，美国房地产市场开始出现供销两旺的火暴局面。如图2-3、图2-4和图2-5所示，美国房贷发放数额、房价、房地产销售量从2000年下半年开始全面飙升。
同时，美国的金融创新，即我们前面谈到的次级贷款、次级债券以及其他金融衍生工具，使得美国中低收入阶层在没有良好信用和不需要很多首付款的情况下就可以买房子，进一步刺激了美国人购房的积极性，推动了房地产市场和金融市场的繁荣。
成也利率，败也利率
房地产市场的持续繁荣，带动了建筑、建材、装修等相关上0下0游0行0业的快速增长，从而使房地产市场的状况与宏观经济的发展趋势紧密联系起来，这在很大程度上支撑了美国经济的强势发展。根据部分学者对美国房地产市场与宏观经济的相关性分析，2001年美国房地产市场的发展使已经明显进入衰退期的美国经济的增长率提高了0.5％。如果不是房地产市场保持繁荣发展，2001年美国经济的增长率就会是全年负增长而不是最终统计的0.3％。
流动性在推高房价的同时也带来了物价上涨的巨大压力，这迫使美国从2004年6月以后变更了利率政策，结束了从2000年开始的一轮降息，开始收缩银根，试图缩小流动性。从2004年开始，美联储连续17次加息，2006年8月宣布将基准利率继续维持在5.25％的水平。利率提高使很多购房者望而却步，大量炒房资金也撤出市场，房价开始下跌。持续提高的利率导致80％的次级贷款持有者每月的还款数量在不到六个月的时间里增加了30％～50％。付不起按揭并被处以罚款的贷款者大量涌现，他们所抵押的房屋被收回拍卖重新进入市场，这又增加了供应量，导致房价进一步下跌。这成为次贷危机的导火索。
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http://finance.jrj.com.cn/book/book/bookinfo_479.shtml
美国国土面积辽阔，人口数量少，其人均和家庭居住面积均处于世界前列。根据2006年的统计资料，人均居住面积大概为60平方米，家庭平均居住面积约为170平方米。
美国房地产市场的一个显著特点是二手房占据销售市场的主导地位，这与中国市场有明显区别，中国房地产市场中的待售房屋大部分都是新建房屋。呈现这种特点主要是因为美国人迁徙频率较高，因而房屋换手率很高。以2006年为例，美国国内全年共售出约765万套房屋，其中二手房占到86％。
蓄势待发
人口大量流动推动了美国的城市化进程，在此进程中，土地价格逐渐上升，再加上人工和建筑成本，共同拉升了房屋价格，推动了美国房地产的发展。
2000年，美国中西部和南部平均房价大概是15万美元，东西部海岸郊区平均房价为25万美元左右，两者差距还不到一倍；而在 1970年，两者的差距实际只有1/5，可见美国房产在部分地区升值速度之快，地区级差之大。但是在1970年到2000年的30年中，绝大多数年份(共18年)美国房价年增长幅度仅为2％，甚至比当时的消费品物价指数(CPI)的涨幅还要小，只有很少的年份超过5％。这为20世纪90年代后期房地产市场的井喷埋下了伏笔。
一项政策引发的房市井喷
进入20世纪90年代以后，美国房地产开始新一轮价格上涨。但真正触发美国房市井喷的是一项政策的变动——美联储的利率政策。
2000年互联网泡沫破裂以及2001年的9·11事件使美国经济备受打击。为刺激经济恢复增长，美联储采取了低利率政策，到2003年6月的时候，联邦基金利率已经降低到1％，达到46年来的最低水平（图2-1）。在基准利率下调的带动下，房贷利率也不断下调（图2-2）。在低利率政策刺激下，美国的企业与家庭开始大量贷款对房地产进行投资，美国房地产市场开始出现供销两旺的火暴局面。如图2-3、图2-4和图2-5所示，美国房贷发放数额、房价、房地产销售量从2000年下半年开始全面飙升。
同时，美国的金融创新，即我们前面谈到的次级贷款、次级债券以及其他金融衍生工具，使得美国中低收入阶层在没有良好信用和不需要很多首付款的情况下就可以买房子，进一步刺激了美国人购房的积极性，推动了房地产市场和金融市场的繁荣。
成也利率，败也利率
房地产市场的持续繁荣，带动了建筑、建材、装修等相关上0下0游0行0业的快速增长，从而使房地产市场的状况与宏观经济的发展趋势紧密联系起来，这在很大程度上支撑了美国经济的强势发展。根据部分学者对美国房地产市场与宏观经济的相关性分析，2001年美国房地产市场的发展使已经明显进入衰退期的美国经济的增长率提高了0.5％。如果不是房地产市场保持繁荣发展，2001年美国经济的增长率就会是全年负增长而不是最终统计的0.3％。
流动性在推高房价的同时也带来了物价上涨的巨大压力，这迫使美国从2004年6月以后变更了利率政策，结束了从2000年开始的一轮降息，开始收缩银根，试图缩小流动性。从2004年开始，美联储连续17次加息，2006年8月宣布将基准利率继续维持在5.25％的水平。利率提高使很多购房者望而却步，大量炒房资金也撤出市场，房价开始下跌。持续提高的利率导致80％的次级贷款持有者每月的还款数量在不到六个月的时间里增加了30％～50％。付不起按揭并被处以罚款的贷款者大量涌现，他们所抵押的房屋被收回拍卖重新进入市场，这又增加了供应量，导致房价进一步下跌。这成为次贷危机的导火索。
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http://finance.jrj.com.cn/book/book/bookinfo_479.shtml
《中国外汇》2007年第10期
房地产泡沫如何埋下次级债危机的种子
国际金融研究室 张明
本轮美国次级债危机已经演变为自1998年长期资本管理公司破产以来全球资本市场面临的最严重危机。危机的演进遵循三个严丝合缝、环环相扣的风险链条，即房地产市场繁荣导致抵押贷款标准放松和抵押贷款产品创新、证券化导致信用风险由房地产金融机构向资本市场传递，以及基准利率提高和房地产市场疲软成为危机爆发的导火索。
房地产市场繁荣导致贷款条件放松和贷款品种创新
自网络股泡沫带来的股市繁荣在2000年前后破灭之后，美国经济陷入衰退。为了刺激总需求增长，美联储在很短时间内将联邦基金利率从6.5％调低至1％，创造历史新低的利率水平直接促进了美国房地产市场从2001年到2005年的繁荣。
在市场繁荣时期，房地产金融机构在盈利动机的驱使下，产生了强烈的扩大住房抵押贷款供给的冲动。在基本满足了优质客户的贷款需求后，房地产金融机构逐渐把眼光投向原本不够资格申请住房抵押贷款的潜在购房者群体，即次级抵押贷款市场和Alt-A市场。
美国房地产金融机构有三项指标来区分客户质量，第一项指标是客户的信用记录和信用评分，第二项指标是借款者的债务与收入比率(Debt to Income Ratio，DTI)，第三项指标是借款者申请的抵押贷款价值与房地产价值比率(Loan to Value Ratio，LTV)。一般而言，信用评分低于620分、DTI超过55％，以及LTV超过85％的借款者被划分为次级抵押贷款申请者，此外，借款者在申请次级抵押贷款时，也不必向房地产金融机构出具收入证明文件。相比之下，优质贷款(Prime Loan)申请者的信用评分在660分之上，而且必须提供全套收入证明文件，Alt-A贷款申请者的信用评分在620-660分之间，或者满足优质贷款申请者的所有条件，但是不愿意或不能够提供全套收入证明文件者。
由于次级抵押贷款相对于优质抵押贷款未来还本付息的违约率更高，因此房地产金融机构提供次级抵押贷款的利率也相应较高。对于房地产金融机构而言，在一个上升的房地产市场环境中，发放次级抵押贷款的诱惑要强于优质贷款。而对于投资者而言，在房地产市场繁荣时期，申请次级抵押贷款的诱惑力也相当之大。
针对次级债申请者大多收入水平较低的特点，房地产金融机构开发出多种抵押贷款品种。所有这些次级债产品都具有一个共同特点，即最初几年还款利率很低，这被称为诱惑性利率（Teaset），而一旦几年后利率重新设定或本金重新计算，那么借款者的还款压力将会骤然上升。一般而言，重新设定后的还款利率是低收入阶层根本应付不了的，而借入ARM贷款的大多数借款者也根本没有想过要从头到尾地偿还ARM。他们的理想算盘是，一旦原来的ARM利率进入重新设定期，他们就会通过借入新的ARM合同来提前偿还旧合同(Refinancing)，或者直接出售房地产来提前还款。
基准利率止调和房价普遍下降触发次级债危机
近年来美国次级债市场繁荣的基础是不牢固的。其一，很多借款者签订了自己未来根本不可能偿还的可调整利率贷款，他们防止违约的唯一途径是重新获得贷款或者出售房地产，但是这建立在房地产市场持续繁荣的前提之上；其二，房地产市场不可能永远繁荣，房地产市场周期往往和基础利率变动负相关。
由于美国经济从2003年开始全面复苏，通货膨胀压力重新显现。为此，美联储从2004年6月到2006年6月的两年时间内连续17次上调联邦基金利率，目前保持在5.25％的水平上。基准利率的上升逐渐刺破了美国房地产市场泡沫。雪上加霜的是，基准利率的提高使得住房抵押贷款的利率相应上升，使得潜在购房者望而却步，进一步压缩了住宅房地产市场的需求。同时，伴随着在2004年至2005年新增次级抵押贷款的合同进入利率重新设定期，借款者面临的还款压力骤然增加，他们在房价下跌的环境下很难获得新的抵押贷款，即使出售房地产也不能偿还本息，于是只有违约一条路可走。2006年大约有4000亿美元的ARM进入重新设定期，而2007年大约有1万亿美元的ARM面临重新设定。
次级抵押贷款违约率上升造成的第一波冲击是提供次级债的房地产金融机构。由于房地产金融机构不可能将所有抵押贷款证券化，因此它们必须承受停留在自己资产负债表之上的未实施证券化的债权的违约成本。大量的次级债供应商纷纷倒闭或申请破产保护，这以2007年4月美国第二大次级债供应商新世纪金融公司(New Century Financial)申请破产保护为代表。
次级抵押贷款违约率上升造成的第二波冲击是购买信用评级较低的MBS和CDO的对冲基金和投资银行。按照证券化产品的现金分配规则或损失承担规则，一旦抵押贷款发生违约，那么中间级和股权级债券必须率先承担损失。抵押贷款违约率上升导致中间级或股权级MBS和CDO的持有者不能按时获得本息偿付，造成这些产品的市场价值缩水，从而恶化了对冲基金和投资银行的资产负债表。一旦对冲基金的投资组合遭受严重损失，对冲基金就会面临投资人的赎回压力、商业银行的提前回收贷款压力，以及中介结构的追加保证金要求，从而被迫抛售优质资产，甚至破产解散。目前已经有大量的对冲基金宣布停止赎回或濒临解散。这以贝尔斯登和巴黎银行旗下的对冲基金为代表。
次级抵押贷款违约率上升造成的第三波冲击是购买信用评级较高的MBS和CDO的商业银行、保险公司、共同基金和养老基金等。按理说，次级债违约率上升尚未影响到优先级MBS或CDO的偿付，不会造成任何损失。但是，由于较低级别的MBS和CDO发生违约，评级机构在调低该级别产品的信用评级时，也会对优先级产品面临的风险进行重新评估，这些产品的信用级别可能被调低，市场价值也相应缩水。尤其对于商业银行而言，由于一方面自身持有的优先级产品面临损失，另一方面对冲基金用于申请贷款而作为抵押品的中间级和股权级MBS和CDO发生更大程度的缩水，造成银行的不良贷款比重上升。
一旦机构投资者遭受损失，它们的理性对策就是出售一部分非流动性资产，提高自己资产组合中的流动性水平，以应对未来的风险和赎回压力。一旦资本市场上所有机构投资者都抛售非流动性资产，那么就会造成两个结果，一是全球固定收益产品市场和股票市场大幅下跌，二是市场上流动性趋紧，甚至形成信用紧缩(Credit Crunch)的局面。第一个结果目前已经在全球资本市场上表露无遗，第二个结果正是全球主要发达国家在8月份之内向市场上注入超过5000亿美元流动性的直接原因。
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http://www.iwep.org.cn/info/content.asp?infoId=2951
房地产泡沫如何埋下次级债危机的种子
国际金融研究室 张明
本轮美国次级债危机已经演变为自1998年长期资本管理公司破产以来全球资本市场面临的最严重危机。危机的演进遵循三个严丝合缝、环环相扣的风险链条，即房地产市场繁荣导致抵押贷款标准放松和抵押贷款产品创新、证券化导致信用风险由房地产金融机构向资本市场传递，以及基准利率提高和房地产市场疲软成为危机爆发的导火索。
房地产市场繁荣导致贷款条件放松和贷款品种创新
自网络股泡沫带来的股市繁荣在2000年前后破灭之后，美国经济陷入衰退。为了刺激总需求增长，美联储在很短时间内将联邦基金利率从6.5％调低至1％，创造历史新低的利率水平直接促进了美国房地产市场从2001年到2005年的繁荣。
在市场繁荣时期，房地产金融机构在盈利动机的驱使下，产生了强烈的扩大住房抵押贷款供给的冲动。在基本满足了优质客户的贷款需求后，房地产金融机构逐渐把眼光投向原本不够资格申请住房抵押贷款的潜在购房者群体，即次级抵押贷款市场和Alt-A市场。
美国房地产金融机构有三项指标来区分客户质量，第一项指标是客户的信用记录和信用评分，第二项指标是借款者的债务与收入比率(Debt to Income Ratio，DTI)，第三项指标是借款者申请的抵押贷款价值与房地产价值比率(Loan to Value Ratio，LTV)。一般而言，信用评分低于620分、DTI超过55％，以及LTV超过85％的借款者被划分为次级抵押贷款申请者，此外，借款者在申请次级抵押贷款时，也不必向房地产金融机构出具收入证明文件。相比之下，优质贷款(Prime Loan)申请者的信用评分在660分之上，而且必须提供全套收入证明文件，Alt-A贷款申请者的信用评分在620-660分之间，或者满足优质贷款申请者的所有条件，但是不愿意或不能够提供全套收入证明文件者。
由于次级抵押贷款相对于优质抵押贷款未来还本付息的违约率更高，因此房地产金融机构提供次级抵押贷款的利率也相应较高。对于房地产金融机构而言，在一个上升的房地产市场环境中，发放次级抵押贷款的诱惑要强于优质贷款。而对于投资者而言，在房地产市场繁荣时期，申请次级抵押贷款的诱惑力也相当之大。
针对次级债申请者大多收入水平较低的特点，房地产金融机构开发出多种抵押贷款品种。所有这些次级债产品都具有一个共同特点，即最初几年还款利率很低，这被称为诱惑性利率（Teaset），而一旦几年后利率重新设定或本金重新计算，那么借款者的还款压力将会骤然上升。一般而言，重新设定后的还款利率是低收入阶层根本应付不了的，而借入ARM贷款的大多数借款者也根本没有想过要从头到尾地偿还ARM。他们的理想算盘是，一旦原来的ARM利率进入重新设定期，他们就会通过借入新的ARM合同来提前偿还旧合同(Refinancing)，或者直接出售房地产来提前还款。
基准利率止调和房价普遍下降触发次级债危机
近年来美国次级债市场繁荣的基础是不牢固的。其一，很多借款者签订了自己未来根本不可能偿还的可调整利率贷款，他们防止违约的唯一途径是重新获得贷款或者出售房地产，但是这建立在房地产市场持续繁荣的前提之上；其二，房地产市场不可能永远繁荣，房地产市场周期往往和基础利率变动负相关。
由于美国经济从2003年开始全面复苏，通货膨胀压力重新显现。为此，美联储从2004年6月到2006年6月的两年时间内连续17次上调联邦基金利率，目前保持在5.25％的水平上。基准利率的上升逐渐刺破了美国房地产市场泡沫。雪上加霜的是，基准利率的提高使得住房抵押贷款的利率相应上升，使得潜在购房者望而却步，进一步压缩了住宅房地产市场的需求。同时，伴随着在2004年至2005年新增次级抵押贷款的合同进入利率重新设定期，借款者面临的还款压力骤然增加，他们在房价下跌的环境下很难获得新的抵押贷款，即使出售房地产也不能偿还本息，于是只有违约一条路可走。2006年大约有4000亿美元的ARM进入重新设定期，而2007年大约有1万亿美元的ARM面临重新设定。
次级抵押贷款违约率上升造成的第一波冲击是提供次级债的房地产金融机构。由于房地产金融机构不可能将所有抵押贷款证券化，因此它们必须承受停留在自己资产负债表之上的未实施证券化的债权的违约成本。大量的次级债供应商纷纷倒闭或申请破产保护，这以2007年4月美国第二大次级债供应商新世纪金融公司(New Century Financial)申请破产保护为代表。
次级抵押贷款违约率上升造成的第二波冲击是购买信用评级较低的MBS和CDO的对冲基金和投资银行。按照证券化产品的现金分配规则或损失承担规则，一旦抵押贷款发生违约，那么中间级和股权级债券必须率先承担损失。抵押贷款违约率上升导致中间级或股权级MBS和CDO的持有者不能按时获得本息偿付，造成这些产品的市场价值缩水，从而恶化了对冲基金和投资银行的资产负债表。一旦对冲基金的投资组合遭受严重损失，对冲基金就会面临投资人的赎回压力、商业银行的提前回收贷款压力，以及中介结构的追加保证金要求，从而被迫抛售优质资产，甚至破产解散。目前已经有大量的对冲基金宣布停止赎回或濒临解散。这以贝尔斯登和巴黎银行旗下的对冲基金为代表。
次级抵押贷款违约率上升造成的第三波冲击是购买信用评级较高的MBS和CDO的商业银行、保险公司、共同基金和养老基金等。按理说，次级债违约率上升尚未影响到优先级MBS或CDO的偿付，不会造成任何损失。但是，由于较低级别的MBS和CDO发生违约，评级机构在调低该级别产品的信用评级时，也会对优先级产品面临的风险进行重新评估，这些产品的信用级别可能被调低，市场价值也相应缩水。尤其对于商业银行而言，由于一方面自身持有的优先级产品面临损失，另一方面对冲基金用于申请贷款而作为抵押品的中间级和股权级MBS和CDO发生更大程度的缩水，造成银行的不良贷款比重上升。
一旦机构投资者遭受损失，它们的理性对策就是出售一部分非流动性资产，提高自己资产组合中的流动性水平，以应对未来的风险和赎回压力。一旦资本市场上所有机构投资者都抛售非流动性资产，那么就会造成两个结果，一是全球固定收益产品市场和股票市场大幅下跌，二是市场上流动性趋紧，甚至形成信用紧缩(Credit Crunch)的局面。第一个结果目前已经在全球资本市场上表露无遗，第二个结果正是全球主要发达国家在8月份之内向市场上注入超过5000亿美元流动性的直接原因。
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等换届了，我们再购房
文/李光明 2009-04-05
现在的房子的确是很贵的，严重脱离了人们的收入水平，很多人成了房奴。特别是奥运前一段日子，房价日见日涨，根本不是房子的正常升值，而是在国家错误金融政策背景下的炒作，很多人在那时套牢，这波高房价至今也还未降下来。
观察本届政府，是很会忽悠百姓的。报纸也好，网络也好，报道的新闻或政策往往与实际相反，似乎是一种“反着来”的政治语言，精明的人仕往往反其道行之而效果甚佳。比如，政府天天喊宏观调控降低房价，可就是不肯提高利率，其实降低房价最有效的手段就是提高利率，因为房地产业是资金密集型产业，房地产商建房要贷很多款，而且建设周期长，利率高了，支付的利息就会增加很多，利润就会下降，而且风险大增，万一房子没卖出去，就要背负很多利息债，房地产商被迫退出房地产业，另一方面，利率升高，很多炒家或用户就不敢轻易购房了，房地产热就会降下来。
由于利率低，房地产业泡沫吹大，一枝独秀，由于房地产业花钱多，这会使整个社会资金倾斜向房地产业而引起产业结构失衡，其结果是其它行业缺钱而至拖欠成风，缺钱就会影响企业的采购活动和周转，进而影响整个企业界特别是制造业的供求链，这就影响了除房地产业以外其它工商业的发展。这也是今天除房地产业以外各行各业人仕普遍感到内需欠缺、生意难做、几无利可图的原因。
除房地产业以外的其它工商业特别是制造业，很多是劳动密集型产业，这些众多的行业发展受阻，势必影响就业，所以，今天的大学毕业生找工作不会容易。
房地产业并不是谁都能搞的行业，象拿地、设计规划、贷款、水电接入、道路交通、房屋销售证的取得，都要与权力部门打交道，所以房地产业还是一个有很多权力背景的产业，与权力有很大关系。
中国历来就是一个权力型封建国家，近几年，不但政治权力有所集中，经济权力也在日趋集中，处处权力垄断经营(比如虚伪的政府采购招投标)。事实上，今天的中国，房地产业一枝独秀，诞生了大量类似封建社会时代的地主和个人集中拥有很多房子的房主。中国社会的发展似乎在向封建型、官僚型社会发展，是邓0小0平改革开放前进之后的一次历史回退或倒退。
很多人认为，利率高了会影响民生，恰恰相反，利率高了会有利于民生，因为存款本金是百姓的，利率高了，利息就多了，利率高了，更大的意义还在于加重了资金集中利用者的成本。资金集中了，权力也就集中了、加大了。加重资金集中利用者的成本其实就是对集权的分权，这于国内或国际都一样，因为，只有拥有更大的权力，才有拥有使用或支配更集中的、更大量的贷款资金的资格。利率高了会有利于民生，这有时间上的实践例证：十多年前，利率很高，那时经济活动很活跃；利率高了会有利于民生，也有空间地域上的实践例证：浙江一带地下利率很高，当地经济活跃。
2012年是政府换届年，也不远了，政府换届了，或许会有一些变化，特别是金融政策的变化，不管如何，新政府肯定要先取信于民，要出台一些利民政策，所以我说：等换届了，我们再购房。
文/李光明 2009-04-05
现在的房子的确是很贵的，严重脱离了人们的收入水平，很多人成了房奴。特别是奥运前一段日子，房价日见日涨，根本不是房子的正常升值，而是在国家错误金融政策背景下的炒作，很多人在那时套牢，这波高房价至今也还未降下来。
观察本届政府，是很会忽悠百姓的。报纸也好，网络也好，报道的新闻或政策往往与实际相反，似乎是一种“反着来”的政治语言，精明的人仕往往反其道行之而效果甚佳。比如，政府天天喊宏观调控降低房价，可就是不肯提高利率，其实降低房价最有效的手段就是提高利率，因为房地产业是资金密集型产业，房地产商建房要贷很多款，而且建设周期长，利率高了，支付的利息就会增加很多，利润就会下降，而且风险大增，万一房子没卖出去，就要背负很多利息债，房地产商被迫退出房地产业，另一方面，利率升高，很多炒家或用户就不敢轻易购房了，房地产热就会降下来。
由于利率低，房地产业泡沫吹大，一枝独秀，由于房地产业花钱多，这会使整个社会资金倾斜向房地产业而引起产业结构失衡，其结果是其它行业缺钱而至拖欠成风，缺钱就会影响企业的采购活动和周转，进而影响整个企业界特别是制造业的供求链，这就影响了除房地产业以外其它工商业的发展。这也是今天除房地产业以外各行各业人仕普遍感到内需欠缺、生意难做、几无利可图的原因。
除房地产业以外的其它工商业特别是制造业，很多是劳动密集型产业，这些众多的行业发展受阻，势必影响就业，所以，今天的大学毕业生找工作不会容易。
房地产业并不是谁都能搞的行业，象拿地、设计规划、贷款、水电接入、道路交通、房屋销售证的取得，都要与权力部门打交道，所以房地产业还是一个有很多权力背景的产业，与权力有很大关系。
中国历来就是一个权力型封建国家，近几年，不但政治权力有所集中，经济权力也在日趋集中，处处权力垄断经营(比如虚伪的政府采购招投标)。事实上，今天的中国，房地产业一枝独秀，诞生了大量类似封建社会时代的地主和个人集中拥有很多房子的房主。中国社会的发展似乎在向封建型、官僚型社会发展，是邓0小0平改革开放前进之后的一次历史回退或倒退。
很多人认为，利率高了会影响民生，恰恰相反，利率高了会有利于民生，因为存款本金是百姓的，利率高了，利息就多了，利率高了，更大的意义还在于加重了资金集中利用者的成本。资金集中了，权力也就集中了、加大了。加重资金集中利用者的成本其实就是对集权的分权，这于国内或国际都一样，因为，只有拥有更大的权力，才有拥有使用或支配更集中的、更大量的贷款资金的资格。利率高了会有利于民生，这有时间上的实践例证：十多年前，利率很高，那时经济活动很活跃；利率高了会有利于民生，也有空间地域上的实践例证：浙江一带地下利率很高，当地经济活跃。
2012年是政府换届年，也不远了，政府换届了，或许会有一些变化，特别是金融政策的变化，不管如何，新政府肯定要先取信于民，要出台一些利民政策，所以我说：等换届了，我们再购房。
如果购房者买100万美元的房子，他并不需要付掉100万美元的全额，而只需付掉首期——比如全额20%的20万美元，即1：5的杠杆率。当房子涨10%，涨倒110万美元时，房主仍只欠银行80万，投20万赚10万，即50%的利润。人们逐渐意识到这一点。如果大家都认为买房子只赚不赔，那么越敢于借贷杠杆越大、就似乎赚得越多。
比如以前买100万美元的房子，预付20万，若干年后已经支付60万，还欠银行40万。现在如果房子涨20%，房子值120，房主的净资产增值到80万。这时候银行会告诉你，你可以用房子做抵押，再借给你20万的贷款额度以供你消费，想怎样花钱就怎样花，如此这般地实现了人们从感到有钱向真正有钱的转换。人们可以认为，也许房价上涨会比我的借款还快，那借的钱目前岂不就是白借？
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的确如此！虚假的泡沫经济改变了国民的财富分配，“越借越有钱”。这就是混乱、错误的本届经济政策，虚假、泡沫的本届经济政策正危害国家经济安全，应追究领导责任。
比如以前买100万美元的房子，预付20万，若干年后已经支付60万，还欠银行40万。现在如果房子涨20%，房子值120，房主的净资产增值到80万。这时候银行会告诉你，你可以用房子做抵押，再借给你20万的贷款额度以供你消费，想怎样花钱就怎样花，如此这般地实现了人们从感到有钱向真正有钱的转换。人们可以认为，也许房价上涨会比我的借款还快，那借的钱目前岂不就是白借？
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的确如此！虚假的泡沫经济改变了国民的财富分配，“越借越有钱”。这就是混乱、错误的本届经济政策，虚假、泡沫的本届经济政策正危害国家经济安全，应追究领导责任。
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